使い方に気をつけよう!マンションの管理費と修繕積立金の違いとは?

 

こんにちは。
パーキングドクタープラス編集部です。

分譲マンションを購入した後に支払うのは住宅ローンや税金だけではありません。管理費や修繕積立金といった費用も毎月支払う必要があります。

しかし、いざマンション管理組合の役員や理事になると、

「マンションの管理費と修繕積立金って何がどう違うの?」
「どんなものに利用すればいいのか、よく分からない」

そんな疑問や不安も出てくるかと思います。

マンションは完成したときから劣化が始まります。

建物の劣化を最小限に食い止め、できる限り建物の寿命を延ばし、マンションの資産価値を保ち、マンション住民が快適なマンション生活を送れるようにすることが、マンション管理組合の大きな目標でもありますよね。

そのためには、まず管理費と修繕積立金の違いや使い道をしっかり理解し、正しく利用していくことが大切です。

そこで今回は、マンションにおける管理費と修繕積立金の役割と違いや、それらの利用用途についてお話ししたいと思います。

 

そもそもマンションの管理費とは?

マンションの管理費

マンションの管理費とは、建物の共用部分を維持するために必要な費用
のことです。

マンションにおいて、区分所有者が生活する居住部分を「専有部分」といいますが、この専有部分を除いた場所はすべて「共用部分」として、区分所有者が維持や管理をしなくてはなりません。

マンションを維持するために必要な費用には、「管理費」の他に「修繕積立金」というものがありますが、それぞれ利用する使い道が違います。

管理費は、主に日常生活を維持管理するために使われる費用と考えてください。

区分所有者にとって、マンションの居心地の良さや快適さは重要な条件です。管理費はその居心地の良さや快適さを左右する、大切な費用です。

 

管理費はどのようなことに利用されているのか?
管理費はどのようなことに利用されているのか

管理費は、マンションの日常生活において、どのようなことに利用されているのでしょうか。

管理費として使われている例として、

・マンションのエントランスや階段、廊下など共用部分の清掃にかかる費用
・エレベーターや水道などの保守点検費用
・共用部分の照明器具の交換や修繕費
・共用部分の水道光熱費
・管理組合で使用する事務費
・管理委託費

などがあります。

そして、マンションの共用部分には駐車場も含まれています。

機械式駐車場が完備されているマンションの場合、機械式駐車場のメンテナンス費用も管理費の中に含まれる場合が多いです。(注:マンションによって違う場合もありますので、あなたのマンションの管理規約をご確認ください)

また、管理会社へ支払う「管理委託費」が、管理費の中で最も大きな割合を占める場合が多いです。

ほとんどのマンションでは、管理組合が管理会社に対して管理委託費としてマンション管理のための費用を支払っています。

 

マンション標準管理規約をチェックしてみよう
マンション標準管理規約をチェックしてみよう

国土交通省では「マンション標準管理規約 」を発表しており、その中で管理費の利用用途が定められています。

 

<マンション標準管理規約とは?>

分譲マンションなどにおける管理規約について一定のガイドラインを示すために国土交通省が作成したマンション管理規約のモデルのことです。

この規約は、法律上の拘束はありませんが、マンション管理組合が独自に作成する管理規約を定める際の手引書(マニュアル)として活用できますので、ぜひ目を通しておくと良いでしょう。

マンション標準管理規約(単棟型)には、こんな項目があります。

(管理費)
第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。

一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 管理組合の運営に要する費用
十一 その他第32条に定める業務に要する費用(次条に規定する経費を除く。)

マンション標準管理規約(単棟型)P8 より引用

 

<管理費の使い道に注意!>

平成28年度に改正された「マンション標準管理規約」では、マンション住民同士の交流イベント等に管理費を利用することが認められていません。

改正前は、コミュニティ形成という目的で管理費を使われることは問題ありませんでしたが、定義の曖昧さから拡大解釈の懸念があるため、現在はコミュニティ形成を目的として管理費を使ってはいけないというルールに変更されました。

管理費はあくまでも、共用部分の維持や管理を行うために必要な費用であり、区分所有者同士の楽しみや憩い場のために使ってはいけないことを覚えておきましょう。

 

管理費の負担割合について
管理費の負担割合について

管理費の負担割合は、管理規約で定められていますが、一般的に管理費等の負担は各区分所有者が所有している住戸の専有面積の広さに応じて設定されます。

国土交通省が出している「マンション標準管理規約」の第25条2では、

「管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする」

と記載されています。

 

この共用部分の共有持分とは、専有部分の床面積の割合によるということになり、広い住戸に住んでいる人は、管理費等の負担額が多くなるということです。

なお、管理費等の負担割合を定めるにあたっては、共用部分の使用頻度によって金額が変わるということはありません。

これは、マンション標準管理規約のコメントの第25条関係①に、

「管理費等の負担割合を定めるに当たっては、使用頻度等は勘案しない」

と記載されています。

例えば、マンション1階に住んでいる人は、エレベーターの使用頻度は少ないですが「使用頻度が低いからといった理由で管理費を安くする」ということはない、ということです。

ですので、この場合は1階と最上階の専有部分の面積が同じであれば、エレベーターの使用頻度が違ったとしても、管理費は同額となります。

各マンションの管理規約に、管理費の負担の設定方法についての記載がありますので、しっかりと確認しておくと良いでしょう。

 

マンションの修繕積立金とは?

マンションの修繕積立金とは

修繕積立金とは、将来老朽化するであろう建物や設備のための大規模な修繕工事に備えて積立てておく費用のことです。

マンションの外壁や屋根、エレベーターなど共用部分は、区分所有者で管理組合を構成し、維持管理や修繕を行うことになっています。

マンションの共用部分の修繕工事の実施時には、多額の費用が必要となります。

修繕の度に、毎回多くの修繕費を徴収するのは、区分所有者にとって大きな負担になりますし、請求しても支払えないという区分所有者が出てくる可能性があります。

そのため、これらのような事態を避けるために、将来予想される修繕費用を長期間にわたり計画的に積み立てていくのが、修繕積立金です。

 

<注意ポイント>

修繕積立金はあくまでも共用部分の修繕工事の費用に充てるものです。

各区分所有者の専有部分の修繕費としては利用できませんので注意しましょう。

 

修繕積立金はどのようなことに利用されているのか?
修繕積立金はどのようなことに利用されているのか

マンション標準管理規約においては、修繕積立金が使われる目的は以下の場合に限定されています。

(修繕積立金)
第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替え及びマンション敷地売却(以下「建替え等」という。)に係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

マンション標準管理規約(単棟型)P8 より引用

 

基本的に、マンションのほとんどの共用部分の修繕は区分所有者が連帯し、費用を負担することになります。また、マンションの建替えなどの大規模修繕工事を行う際にも修繕積立金が利用されます。

 

大規模修繕工事はすべて修繕積立金から
大規模修繕工事はすべて修繕積立金から

大規模修繕工事とは、一般的に足場を組んで大がかりな工事が必要なものをいいます。大規模修繕工事を行う場合は、修繕積立金を利用することになります。

大規模修繕工事を行う主な目的は、区分所有者がより快適にマンションで暮らせること、そしてマンションの資産価値を維持することです。また、最近ではこれから起こるかもしれない地震などのことを考えて、耐震整備工事を行う機会にもなっています。

何が大規模修繕工事にあたるのかは、特に法律的な基準が設けられていませんが、一般的に以下の工事が行われているようです。

・屋根の防水工事

・外壁のタイルや塗装

・給排水設備の交換や修繕工事

・外壁などの塗装工事

・鉄部の塗装工事

・共用部分やバルコニーの床の防水

・エレベーターの改修

・機械式駐車場の改修・入替工事

 

長期修繕計画に組み込まれている工事は、すべて大規模修繕工事にあたると考えて良いでしょう。

また、エレベーターの改修や機械式駐車場の改修・入替工事なども大規模修繕工事にあたると考えられています。

 

修繕積立金の負担割合について
修繕積立金の負担割合について

修繕積立金の金額は、管理費と同じように専有部分の床面積に応じて決められます。

長期修繕計画に基づいて金額が設定され、分譲事業者からマンション購入時に修繕積立金の額が提示されます。

後になって「金額が足りなくなった」とならないように、修繕積立金の金額は、まず長期修繕計画をきちんと立てた上で、そこから逆算して算出されることが重要です。

長期修繕計画について理解を深めたいなら、国土交通省が作成した「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」や「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」にて詳しく説明されていますので、ぜひご覧ください。

 

管理費と修繕積立金について気を付けたいポイント

管理費と修繕積立金について気を付けたいポイント

次に、マンションの管理を行う立場として、管理費と修繕積立金について気を付けたいポイントをまとめてみました。

 

滞納者への対応は速やかに
滞納者への対応は速やかに

管理費を納めない区分所有者の存在は、マンションを管理する立場からすると非常に問題です。

なぜなら、管理費等の滞納額が大きくなると、マンション管理に大きな支障をきたしてしまうからです。

管理費などの滞納は、管理組合の会計に悪影響を及ぼし、他の区分所有者への負担が増してしまうという弊害も出てきます。

マンションを管理する立場の理事会や管理会社にとって、滞納された管理費の回収は極めて重要なことです。滞納者へは段階を踏んだ速やかな対応が必要です。

「マンション標準管理規約」の第60条においても、管理費等の徴収について記載されています。

(管理費等の徴収)
第60条
2.組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

3.管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、必要な措置を講ずるものとする。

4.理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。

マンション標準管理規約(単棟型)P23 より抜粋

 

滞納者への回収方法はこちらを参考に

平成28年度の「マンション標準管理規約」の改正では、滞納者から滞納金を回収するための手続きがしっかりとまとめられています。

<滞納管理費等回収のための管理組合による措置に係るフローチャート 別添3>

マンション標準管理規約_P77
(※詳しくはマンション標準管理規約(単棟型)のP77~P83をご覧ください)

滞納者へのアプローチの仕方、回収方法については、ぜひこちらを参考にしてみてください。

 

長期修繕計画は定期的なチェックと見直しが必要
長期修繕計画は定期的なチェックと見直しが必要

修繕積立金の不足を回避するためには、長期修繕計画や修繕積立金を定期的にチェックし、見直しをしていくことが大切です。

国土交通省が平成23年に発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、長期修繕計画について以下のように記載されています。

(2)長期修繕計画について
長期修繕計画は、将来実施する修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものではなく、一定期間ごとに見直していくことを前提としています。

マンションの修繕積立金に関するガイドラインより一部抜粋

 

なぜ、定期的なチェックや見直しが必要なのか?
なぜ、定期的なチェックや見直しが必要なのか

なぜ、長期修繕計画に関係する修繕積立金を定期的にチェックし、見直す必要があるのでしょうか。
定期的なチェック、見直しについては、マンションの修繕積立金に関するガイドラインにて、以下のように記載されています。

マンションの修繕工事費は、建物の形状や規模、立地、仕上げ材や設備の仕様に加え、区分所有者の機能向上に対するニーズ等、様々な要因によって変動するものであり、このような修繕工事費を基に設定される修繕積立金の額も、 当然、これらの要因によって変化する性格のものです。

マンションの修繕積立金に関するガイドラインより引用

 

例えば、新築時に設置されていなかった設備も、将来的には区分所有者のニーズの高まりや法制度の改正によって、新たに設置せねばならない状況になるかも知れません。(消防法の法制度の改正、耐震工事、高齢化に伴うバリアフリー設備など)

そのほか、社会状況や金利の変動によって工事費用が変化する可能性も考えられるでしょう。

特に注意したいのが、新築購入時に修繕積立金が低すぎる場合です。

よく聞く話では、分譲会社がマンション販売時に初期の修繕積立金を安く見積もっていることがあるようです。

このような場合、いざ修繕しようと思った時に費用が足りなくなってしまい、多額の一時金を区分所有者から徴収しなければならない状況になる可能性があります。

もし、あなたのマンションで長期に渡り修繕積立金の見直しが行われていない場合は、現状に合っているかどうか、ぜひチェックしてみることをおすすめします。

 

機械式駐車場のメンテナンス費用も適正か見直してみよう
機械式駐車場のメンテナンス費用も適正か見直してみよう

地面に車を停めておくだけの平面駐車場であれば、メンテンナンス費や修繕費はほとんど必要ありませんが、機械式駐車場は定期的なメンテナンス費用が必要です。

機械式駐車場は、国土交通省が発行する「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン」にて定期的なメンテナンスが推奨されています。

これは装置の寿命を引き延ばすため、そして、故障による事故を防いで利用者の安全を守るためです。

定期的なメンテナンスについては、管理費から支払われるケースが多いです。

もし現在、機械式駐車場にかかるメンテナンス費用が高いと感じているのであれば、メンテナンス費用の見直しをしてみてはいかがでしょうか。見直しを行う際には、複数のメンテナンス業者から見積もりを取るのが良いでしょう。

また、その時は、保守点検や保全修理だけでなく、リニューアル、改修、長期修繕計画立案サポートなどトータル的にサポートしてくれる業者を選ぶことをおすすめします。

 

機械式駐車場にも長期修繕計画を

そして、機械式駐車場も機械ですので、老朽化に伴い全面リニューアルが必要となってきます。

機械式駐車場の工事ともなると、大がかりになり多額の費用がかかります。

機械式駐車場のリニューアルは大規模修繕工事にあたりますので、これらにかかる経費は修繕積立金から支払われるのが一般的です。

修繕計画がしっかりしていないと、いざ大規模工事が必要になった場合に費用が足りなくなる可能性があるだけでなく、保全工事をしていなかったために大きなトラブルが発生し、修理工事に莫大な一時費用が必要になる可能性もあります。

機械式駐車場もマンション本体と同じように、長期的な修繕計画が立てられていると良いですね。

しっかりとした修繕計画が立てられていれば、修繕工事が必要となったときでも慌てずに資金を準備することが可能です。

 

マンションの管理費と修繕積立金の違いまとめ

マンションの管理費と修繕積立金の違いまとめ

管理費は、日常生活において建物の共用部分を維持管理するための費用です。

そして、修繕積立金は将来必要となる建物の大規模修繕に備えて、計画的に積み立てていく費用です。

マンション管理組合は、管理費によって建物の日常の維持管理を行うとともに、長期的な修繕計画を立てながら、マンションを維持管理していくことになります。

「管理費や修繕積立金の額が足りない!」と慌てないためにも、定期的な確認や見直しが必要です。

マンション本体の建物だけでなく、維持費と修理費にコストがかかると言われている機械式駐車場についても同じことが言えます。

ぜひこれを機に、マンションの長期修繕計画や機械式駐車場の修繕計画を見直してみてくださいね。

 

【参考文献・サイト】
・マンション管理の法律とトラブル解消マニュアル
・マンション標準管理規約(単棟型)
・公益財団法人 マンション管理センター
・マンションの理事になったらこの1冊
・マンションの修繕積立金に関するガイドライン
(順不同)

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