こんにちは。
パーキングドクタープラス編集部です。
マンション管理をする上で理解しておきたいのが、マンション管理における専門用語ですよね。
マンション管理に関する専門用語は、マンション管理会社やメンテナンス業者などの会話の中や、理事会や総会などで頻繁に使うことになりますが、誰かが教えてくれる訳ではないので覚えるのが大変です。
「初めてマンション理事会の理事になったけど、マンション管理についての専門用語がいまいち分からない…」と悩んでいる人も、多いのではないでしょうか？
そこで今回は、マンション管理をする上でよく使うマンション管理用語についてまとめてみました。
主なマンション管理用語をまとめてみた
それでは、主なマンション管理用語を「あいうえお順」でご紹介します。
あ行
・委託管理
マンションの管理運営方法の一つで、管理会社にマンションの管理業務を委託することを委託管理という。委託管理には、管理業務のすべてを委託する「全面委託管理」と設備の保守点検や共用部分の清掃など業務の一部を委託する「一部委託管理」がある。
・委任状
何かしらの事情で総会に出席できないとき、自分の代理人を立てて、その人に議決権を行使してもらうことを証明する文書のこと。
・エントランス
マンションの入口部分のことで、比較的大きな建物の正面玄関の部分をいう。エントランス部分に設けられた大きくて広い空間部分をエントランスホールと呼ぶ。
か行
・管理委託費
管理会社に対して、マンション管理組合が支払う費用のこと。マンションの区分所有者から集められた管理費の一部も、管理会社に対して管理委託費として支払われる。
・管理会社
マンション管理組合から委託されて、マンションの管理業務を代行する会社のこと。管理会社は、マンション管理組合と委託内容を定めた契約書を交わし、それに基づいて業務を行う。
・管理規約
建物、敷地、附属施設などの管理や使用について、区分所有者が自主的に定めたルールのこと。
それぞれのマンションによって生活する中で生じる問題は様々であることから、マンションごとに独自で管理規約を作ることになる。
また、国土交通省から『マンション標準管理規約』というひな形も提供されている。(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html)
管理規約は総会の特別決議によって定められる。管理規約を改正する場合、組合員数および議決権総数の4分の3以上の賛成が必要になる。
・管理組合
管理組合は、すべての区分所有者で構成されている。マンションの各部屋の所有者は希望するしないに関わらず、法律上すべての人が管理組合の構成員となる。
区分所有者は、この管理組合という組織を通してマンションを管理する。
・管理費
管理費は、共用部分のメンテナンスや、マンション全体の維持に利用される費用のこと。
主に、清掃や設備の点検、消耗器具の故障を直すときの補修費、共用部分の水道光熱費、管理組合で使う備品費などを含めた日常的にかかる費用として使われる。
ちなみに、国土交通省の提供しているマンション標準管理規約には、以下の項目が管理費として記載されている。
(管理費)
第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 管理組合の運営に要する費用
十一 その他第32条に定める業務に要する費用(次条に規定する経費を除く。)(国土交通省 マンション標準管理規約(単棟型)より引用)
・機械保険
マンションの機能を維持するために設置している機械を対象とし、偶然の事故による故障損害を保障する保険。エレベーターや給排水設備などの機械設備・装置が対象となる。
・共用(共有)部分
玄関ホールや廊下など専有部分以外の建物の一部。区分所有者が他の区分所有者と共同して使用する部分。電気設備やエレベーター設備など附属設備などがこれにあたる。
機械式駐車場も共用部分である。
・区分所有者
マンションを区分所有している人のこと。主にマンション住民のこと。賃貸の場合は、その部屋を所有している人が区分所有者となり、賃借人は区分所有者とならない。
マンション管理組合の総会において、賃借人は議決権はないが、総会に出席して意見を述べることはできる。
総会の決議などについて詳しくはこちら→マンションの総会における普通決議と特別決議の違いとは？
・区分所有法
正式名称を「建物の区分所有等に関する法律」という。マンションで生活するときの基本的なルールとなる法律。
マンションを区分して各部分の所有関係を明確にし、建物や敷地など共同管理に関してのルール、区分所有された建物の大規模修繕や、建て替えを決める際の手続きや方法についても定められている。
さ行
・地震保険
住居が地震や津波などで建物が破損や埋没した場合、火災保険では保障されない。そのため、火災保険とは別に地震保険への加入が必要となる。
地震保険は基本的に火災保険に付帯して加入するが、単独で加入できるものもある。
・修繕積立金
将来予想される建物や設備の修繕工事に備えて積み立てる資金のこと。マンションの共用部分は、区分所有者の所有物となる。そのため、共用部分の修繕は区分所有者全員で費用を分担する。
修繕積立金について詳しくはこちら→使い方に気をつけよう！マンションの管理費と修繕積立金の違いとは？
・使用細則
マンション管理規約では定めきれない細かなルールについては、使用細則で定められる。
共用部分の管理など、日常生活における注意事項や共用部分や専有部分の使い方について細かく定められている。使用細則は、総会における普通決議によって定められる。
・専有部分
区分所有権の目的となっているマンションの各室のこと。壁、扉、床、天井に囲まれた空間のことで、ドアの内部の居住空間である。区分所有者が独立して利用することができる。
・専用使用権
共用部分を特定の居住者だけが使用できる権利。例えば、駐車場やバルコニー、玄関窓、窓枠、窓ガラスなどが専用使用権の対象となる。
・総会(集会)
総会は、すべての管理組合員が参加する最高意思決定機関である。
管理者は少なくとも毎年1回の総会(集会)を召集せねばならないことになっている。総会には、定例的に召集される「通常(定期)総会」と「臨時総会」がある。
総会は、区分所有法では「集会」という言葉が使われているが、管理規約には「総会」という言葉が使われている。どちらも全く同一のもの。
・総会議案書
総会で話し合う予定の事柄のこと。総会の開催に自治や、総会を行う場所などを記載した書面。このほかに、総会議案書には総会に必要な資料を添付する。
・総会議事録
総会議事録とは、通常総会開催の日時、場所、組合員総数、議決権総数、出席組員数、議決権数、議事の経過の要領およびその結果を記載したもの。合わせて議案書も添付する。
総会議事録は、総会の議長が作成する。(区分所有法第42条に定められている)
た行
・建替え
建物の老朽化や災害によってマンションを建て替えること。建替えを行うには、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要となる。
・大規模修繕工事
修繕工事の中でも、マンション全体に足場を組む必要があるような大規模な工事のこと。
何が大規模修繕に当たるのかについては特に基準はないが、長期修繕計画に組み込まれている工事を大規模修繕工事と考えて良い。
住民がより快適な生活で日々過ごせるようになることと、マンションの資産価値を維持するという目的のために行われる。
・長期修繕計画
20～30年先までマンションの共有部分に必要な修繕工事の時期や内容を予測し、それに見合った資金計画を収めたもの。
長期修繕計画について詳しくはこちら→マンションの長期修繕計画を立案する時の3つのポイント
・通常総会(定期総会)
マンションの区分所有者が参加する総会の一つ。年に1回、会計時期の最終日から2～3か月以内に実施される。総会の招集は、原則としてマンション理事会の理事長が行う。
年度ごとの決議が必要な事項(事業報告および収支決算報告、監査報告、次年度の事業計画及び収支予算など)の課題が話し合われ、決議される。
・積立保険
長期の保険で満期に返戻金が返ってくる保険。損害保険では、「積立マンション総合保険」などの名称で販売されている。管理組合では、修繕積立金の運用と災害補償も兼ねて、積立保険に加入する場合も多い。
は行
・普通決議
管理組合の総会(集会)において決議される議案で、2分の1以上で決議されるもの。
・ペット飼育細則
犬や猫などペットの飼育は、原則禁止というマンションも多い中、最近ではペット飼育を認めるマンションも出てきている。しかし、ペット飼育によってトラブルが多く発生しているのも事実である。
ペット飼育の可否については、基本事項をマンション管理規約で定めているところが多い。飼育を認める場合は、飼育する上での細かなルールを使用細則で定めることが望ましい。
・法定点検
マンションに義務付けられている、法律で定められた点検のこと。対象となる箇所によって関係する法律が違う。
建築基準法では、マンションの敷地、構造の調査、給排水の設備の点検、エレベーターの定期点検などの法定点検がある。消防法では、消防設備の点検、水道法では、水質検査と水槽の掃除などの法定点検がある。
法定点検は実施する周期が決められていて、それぞれの資格をもった専門家が行う。
ま行
・マンション管理士
マンション管理士とは、2001年のマンション管理適正法化に従って創設された、比較的新しい国家資格である。
マンション管理士は、マンション管理の運営、マンションの維持管理、大規模修繕などの建物向上の技術的な問題などに対し、適切な助言や指導などを行う。
マンション管理士の試験に合格したのち、マンション管理士として登録を受ける必要がある。
マンション管理士の試験や登録などは、公益財団法人マンション管理センターが行っている。
・マンション標準管理規約
マンションの管理や使用について、国土交通省が定めた基本的なルール。マンション標準管理規約には、①単棟型、②団地型、③複合用途型、の3つの種類がある。
単棟型は、通常の居住専用のマンションについて定めた管理規約である。団地型は、団地特有の事項を付け加えて定めたもの。複合用途型は、住居と店舗が一体となったマンションの管理規約となっている。
マンション標準管理規約について詳しくはこちら→国土交通省 マンション管理について
・マンション管理適正化法
正式名称を「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」という。マンション管理組合と区分所有者が同じく責任を持ち、協力して管理するために定められた法律。
マンション運営の主体が区分所有者と管理組合にあることを明らかにし、管理会社の登録制や管理組合に対して、重要な事項の説明を行うことなどを定めている。
ら行
・理事
理事はマンション管理業務全般を担い、マンション管理に必要な仕事を行う。マンション管理規約案の作成や、管理会社などの外部組織および個人の交渉なども理事の仕事となる。
・理事会
総会で選出された複数の理事で構成された合議制の業務執行機関。管理組合の総会決議事項および管理規約に定められたことを実行する。
管理組合の日常的な運営や総会に提案をする事案を討議する場でもある。理事の選任については、年度ごとの持ち回りで行っているマンションも少なくない。
・理事長
理事会の議長であり、管理組合を代表する人。理事長は、通常、区分所有法上の管理者とされる。総会で選出された理事の中から理事長が選ばれる。
・臨時総会
理事会が必要と認められたときに、臨時で開催される総会のこと。例えば、緊急事態やトラブルが起こって通常総会の開催まで待てないとき、通常総会で議論がまとまらずに再度決議を行わなくてはならないときなどが当てはまる。管理規約に沿って行う。
最後に
以上、マンション管理に関する専門用語の紹介でした。
マンション管理用語は、普段の私たちの日常生活の中で使わない専門用語ばかりです。
マンション管理を行う中で、ふと疑問に思った用語やよく分からない用語が出てきたときにお役に立てれば幸いです。
＜参考書籍＞
・マンションの理事になったらこの1冊
・マンション管理組合の運営
・マンション管理の法律とトラブル解決マニュアル
